7.5.1 業主和住戶財產控制程序

7.5.2 樓宇人住及裝修控制程序

7.5.3 物業租賃服務控制程序

7.5.4 社區文化服務控制程序

7.5.5 清潔服務控制程序

7.5.6 綠化服務控制程序

7.5.7 保安服務控制程序

7.5.8 緊急情況處理程序

7.5.9 物業管理、服務費用收繳控制程序

7.6 監視和測量裝置的控制程序            7.6

7.5.1 業主和住戶財產控制程序

 l 目的  

對物業管理范圍內與業主和住戶有關的財產給予保護。

2  適用范圍

適用于對委托方交付的物業、業主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區內車輛等的控制。

3  職責

3.1 總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組。

3.2 管理處負責物業驗收接管的日常事務組織協調工作。

3.3 管理處各部門按規定組成接管領導小組的各專業組，參與物業的驗收接管工作。

3.4 管理處工程部負責對業主、住戶提供的物品進行驗證、安裝服務等。

3.5  管理處保安隊負責各類車輛的綜合管理。

   4  程序

4.1  業主和住戶的財產一般包括：

a．接管的物業，包括各類建筑物及公用設施；

b．業主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務中業主和住戶送交修理或加工的物品；

c. 管轄區內的車輛；

d. 其他與業主和住戶有關的財產。

4.2  驗收接管物業的控制

4.2.1  物業驗收應具備的條件

4.2.1.1  新建物業驗收應具備的條件：

a．建設工程施工全部完成，物業經竣工驗收合格；

b．供電、供氣、給排水、衛生、道路等設施能正常使用；

c．房屋幢、戶編號經有關部門確認。

4.2.1.2  原有物業驗收應具備的條件：

a．房屋所有權、使用權清楚；

b．土地使用范圍明確。

4.2.2  在公司總經理直接領導下，組織各部門成立物業驗收接管領導小組，總經理擔任組長，按專業設立資料組、工程土建組和機電組，管理處負責日常事務運作。

   a．各專業組組長負責接管分工范圍內的工作，嚴格驗收、把好工程質量關。管理處主任組織編制《物業接管計劃》，報總經理批準實施；

   b．各專業小組按國家、省、市工程驗收標準驗收物業，確保物業的各項功能、指標符合規定的要求。

4.2.3  參與竣工驗收的物業

   4.2.3.1  在驗收前的資料準備：對于物業公司參與竣工驗收的物業，則在竣工驗收之前，資料組應要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、 管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等提供的有關資料，適當時應包括物業規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結構竣工圖，地下管網竣工圖，建筑施工竣工 圖，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產權屬關系的有關資料，機電設備使用說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證 明；用水、電、氣指標批文，水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，填寫《物業接管文件資料交接清單》；并對所有資料進行查驗，為物業接管驗收提供資料和數字依 據。

   4.2.3.2  物業的竣工驗收：驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市 住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(1993．12)、《房屋接管驗收標準》(1991．2)等規定組織的竣工驗收工作。

   4.2.4  對已竣工、在用物業的驗收接管工作：

   a．各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收，并填寫《物業交接驗收表》、《設施驗收單》、《物業分戶移交驗收單》、《物業交驗問題登記表》；   

   b．驗收結束后，驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將《物業交接驗收表》、《設施驗收單》、《物業分戶移交驗收單》、《物業交驗問題登記表》的副本交委托方，以落實責任部門限期整改，直至達到規定要求。

4.2.5  物業移交內容：

4.2.5.1 建筑物移交

a．各類房屋清單及配套鑰匙；

b．單體建筑、結構、水、電、氣設備竣工圖；

c．住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

d．其他必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。

4.2.5.2公共設施及公共場所移交

a．公共設施及公共場地清單；

b．綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網、道路、停車場等)；

c．機電設備操作、維護說明書；

d．其他必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。

4.2.5.3  資料移交

移交的資料應包括：產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收，填寫《物業交接驗收表》，并根據《文件控制程序》規定進行分類編號，列出清單，轉交管理處歸檔保管。  

   4.2.6  對新竣工的物業的保修事宜，由物業公司根據具體情況開出《工作聯系單》交房產開發公司，由房產開發公司負責保修。

   4.2.7  根據有關規定，應加強對業主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到：

a．房屋外觀完好、整潔，執行《保潔服務控制程序》的有關規定；

b．建筑物有明顯標志及方向指引，執行《服務提供控制程序》有關規定；

c．房屋完好率應達到98％以上；   

d．無違規建筑；

e．封閉陽臺統一有序，房屋裝修不危及結構和安全，執行《樓宇入住、裝修控制程序》的有關規定；

   f.  房屋零時維修及時，必要時建立回訪制度；

   h．房屋資料檔案齊全，便于查閱，執行《樓宇人住和裝修控制程序》的有關規定。

   4.3  業主和住戶提供的用于維修、安裝、服務用的物品的控制：對業主、住戶提供的物品質量應進行控制，以確保公司對業主、住戶的維修、安裝、服務質量符合規定的要求。

   4.3.1  管理處工程維修部門負責對業主、住戶提供的物品進行驗證、維修、安裝、服務。

   4.3.2  對需要維修安裝的業主、住戶提供的物品，管理處工程部填寫《派工單》，在單上注明由業主、住戶提供的物品名稱及詳細信息，維修工持《派工單》前往業主、住戶處提供維修服務。  

   a．維修工在維修前，應先對業主、住戶提供的物品進行質量驗證，確認該產品能達到維修安裝要求后，方可進行安裝；

   b．對不合格的物品，維修工應告知業主、住戶更換產品以達到要求。如果業主、住戶堅持安裝，則維修工須在《派工單》上“維修結果”欄內清楚說明情況，經業主和住戶簽字確認，方可維修安裝；

   c．維修工現場維修安裝完畢后，應對安裝質量進行全面檢查，并請業主、住戶驗收，同時在《派工單》上“維修結果”欄內簽名，并按《維修服務收費標準》向業 主、住戶收取費用后方可離開。維修工將《派工單》與維修費用一起交管理處收費人員，《派工單》交工程部主管或管理處主任存檔。

   4.3.3  公司其他專項便民服務中，對顧客提供用于服務的物品應嚴格驗證，妥善保管和使用，防止發生丟失、損壞。如發現不適用應填寫《顧客財產問題反饋表》及時反饋給顧客，妥善處理。《顧客財產問題反饋表》由管理處自行保管。

   4.4  保安隊負責各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛、停放安全有序。

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